Kadastr raqamini tekshirish — O'zbekistonda ko'chmas mulkni tekshirish yo'riqnomasi

O'zbekistonda kadastr raqamini tekshirish — ko'chmas mulkni sotib olishdan oldin birinchi bajarilishi kerak bo'lgan ishlardan biri. Zayyod yoki biron bir hujjatni imzolashdan oldin albatta shu qadam bajarilishi shart. Bu qadamni e'tiborsiz qoldirish har yili yuzlab xaridorga pul va yillar davom etgan sud jarayonlariga olib keladi.

Amaliyotda ko'pchilik xaridorlar bu imkoniyatdan xabarsiz yoki "tanishlar sotmoqda, nima uchun tekshirish kerak?" deb o'ylaydi. Tanishlar — yaxshi narsa. Lekin 4 yil oldin bank tomonidan yuklatilgan va hali olinmagan garov, hatto sotuvchining o'zi bilmasligi mumkin bo'lgan holat — bu sotib olgandan keyin sizning muammoingizga aylanadi.

Ushbu maqola — amaliy yo'riqnoma. Kadastr raqami nima ekanligini, uni 15 daqiqada onlayn tekshirishni, natijalardan nima izlashni va qaysi signallar bitimni to'xtatishi kerakligini tushuntiraman.

Kadastr raqami nima va u nima uchun kerak

Kadastr raqami — O'zbekiston Davlat kadastrida ko'chmas mulk ob'ektining noyob identifikatori. Kadastr hisobiga qo'yilganda har bir ob'ektga beriladi: kvartira, uy, yer uchastkasi, noturar-joy binosi, garaj.

Muhim xususiyat: kadastr raqami egasi o'zgarganda, ta'mir yoki qayta rejalashtirishda o'zgarmaydi (ob'ektni bo'lish yoki birlashtirish bundan mustasno).

Kadastr raqami bo'yicha quyidagilarni bilib olish mumkin:

• Kim egasi (yoki hak ega kim) — va nechta egasi bor
• Yuklanmalar bor-yo'qligi — bank foydasiga garov, ipoteka, servitut, ijara
• Qamov yuklatilgan-yuklatilmagan — sud yoki ma'muriy
• Ob'ektning maydoni va hujjatdagi texnik tavsifi
• Huquq o'tish tarixi — ob'ekt necha marta va qachon egasini almashtirgan

Kadastrni tekshirmasdan sotib olish — ko'zi ochiq holda tuzoqqa yurish. Bu mubolag'a emas: yuklanmali ob'ektlar Toshkent bozorida haqiqatan sotiladi, ko'pincha — barcha nuancelarni bilmaydigan vijdonli sotuvchilar tomonidan.

O'zbekistonda kadastr tizimi qanday ishlaydi

O'zbekistonda ko'chmas mulk kadastr hisobini Davlat yer resurslari, geodeziya, kartografiya va davlat kadastri qo'mitasi (Goskadastr) yuritadi. 2018 yildan beri tizim raqamli formatga faol ko'chirilmoqda — aksariyat xizmatlarni ofisga bormay onlayn olish mumkin.

Tekshirish uchun asosiy resurslar:

• my.gov.uz — O'zbekiston davlat xizmatlarining yagona portali
• davreestr.uz — ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar reestrining ixtisoslashgan davlat resursi (eng batafsil ma'lumot)
• e-kadastr.uz — ochiq kadastr xaritasi (uchastkalar chegaralarini va asosiy ma'lumotlarni ko'rish mumkin)

Ob'ekt bo'yicha to'liq ma'lumot kerak bo'lsa — davreestr.uz dan foydalaning. Aynan shu yerda yuklanmalar, qamovlar va huquqlar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud. e-kadastr.uz faqat asosiy ma'lumotlarni ko'rsatadi.

Bosqichma-bosqich yo'riqnoma: davreestr.uz orqali tekshirish

Agar my.gov.uz da akkauntingiz bo'lsa, butun jarayon 10–15 daqiqa oladi.

1-qadam. davreestr.uz saytiga kiring

Brauzer oching va davreestr.uz ga o'ting. Sayt o'zbek va rus tillarida ishlaydi — tepа menyuda qulay tilni tanlang.

2-qadam. Kerakli xizmatni toping

Bosh sahifada "Davlat xizmatlari" bo'limini toping yoki "Ro'yxatga olingan huquqlar haqida ma'lumotnoma" ni izlang. To'liq xizmat nomi: "Ko'chmas mulk va u bilan tuzilgan bitimlar bo'yicha ro'yxatga olingan huquqlar haqida ma'lumotnoma".

Aynan shu ma'lumotnoma to'liq rasmni beradi: hak ega, yuklanmalar, qamovlar, tarix.

3-qadam. my.gov.uz orqali avtorizatsiyadan o'ting

Pullik ma'lumotnoma olish uchun avtorizatsiya kerak. Tizim my.gov.uz davlat xizmatlari portalining yagona akkauntidan foydalanadi.

JSHSHR (jismoniy shaxsning shaxsiy identifikatsiya raqami) orqali kiring. Agar akkaunt yo'q bo'lsa — pasport va mobil telefon yordamida ro'yxatdan o'ting.

4-qadam. Ob'ekt ma'lumotlarini kiriting

Avtorizatsiyadan so'ng so'rov formasiga o'tasiz. Bir necha parametr bo'yicha qidirish mumkin:

Kadastr raqami bo'yicha — agar raqam allaqachon mavjud bo'lsa (sotuvchi hujjatlaridan yoki e-kadastr.uz dan) eng aniq usul.

Ob'ekt manzili bo'yicha — viloyat → tuman → ko'cha → uy raqami → kvartira raqamini ko'rsating. To'liq manzili ro'yxatga olingan ob'ektlar uchun ishlaydi.

Eganing JShShRi bo'yicha — faqat ega yozma roziligini berganda yoki notarial ishonchnoma bo'lganda.

Xaridor uchun eng oddiy yo'l — manzil bo'yicha qidirish.

5-qadam. Ma'lumotnomaga pul to'lang

Ma'lumotnoma — pullik davlat xizmati. 2026 yil may oyiga ko'ra narxi taxminan 50 000 so'm ($4–5).

To'lov quyidagilar orqali qabul qilinadi:

• Onlayn bank (Uzcard, Humo, Visa/Mastercard)
• Bank mobil ilovalari
• To'lov terminallari

Faqat ro'yxatga olish faktini tekshirish uchun (tafsilotsiz) bepul so'rov imkoniyati mavjud, lekin bu yuklanmalarni ko'rsatmaydi. Bu $4–5 ga tejamangiz.

6-qadam. Ma'lumotnomalikni oling

To'lovdan keyin tizim so'rovni 1–3 ish kuni ichida qayta ishlaydi. Tayyor hujjat shaxsiy kabinetda portaldа elektron ko'rinishda paydo bo'ladi.

Ma'lumotnoma davlat organi raqamli imzosi bilan tasdiqlanadi va to'liq yuridik kuchga ega. Kerak bo'lganda chop etish mumkin.

Bepul tekshirish: to'lovsiz nimalарни bilib olsa bo'ladi

e-kadastr.uz va qisman my.gov.uz da bepul:

• Ob'ektni manzil yoki koordinatalar bo'yicha ochiq kadastr xaritasida topish
• Manzil bo'yicha ob'ektning kadastr raqamini aniqlash
• Asosiy tavsifni ko'rish: maydon, ob'ekt turi, kadastr kvartali

Lekin yuklanmalar, qamovlar va hak egalar to'g'risidagi to'liq ma'lumot — faqat pullik ma'lumotnomada.

Kadastr raqami qanday ko'rinadi va o'qiladi

O'zbekistonda kadastr raqami standart tuzilishga ega: XX:XXX:XXXX:XXX

Izoh:

• Birinchi ikki belgi — viloyat kodi (masalan: 10 — Toshkent shahri, 11 — Toshkent viloyati, 12 — Andijon viloyati va hokazo)
• Keyingi uch belgi — tuman kodi
• Keyingi to'rt belgi — kadastr kvartali raqami (hudud bloki)
• Oxirgi uch belgi — kvartaldagi ob'ektning tartib raqami

Misol: 10:01:0015:042 — Toshkentdagi (10), Mirzo Ulug'bek tumanidagi (01), 0015-kvartaldagi, 042-raqamli ob'ekt.

Hujjatlarda kadastr raqamini qayerdan topish mumkin:

• Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqning davlat ro'yxatiga olish guvohnomasi
• Sotib olish-sotish shartnomasi (ob'ekt tavsifida)
• Ob'ektning kadastr pasporti
• e-kadastr.uz saytida manzil bo'yicha

Agar sotuvchi kadastr raqamini bilmasa — bu rasmiylashtirilgan mulk egasi uchun g'alati holat. Siz uni e-kadastr.uz da manzil bo'yicha o'zingiz topishingiz mumkin.

Tekshiruv natijalarini qanday tushunish kerak

Ma'lumotnomalikni olgandan keyin bir necha asosiy blok ma'lumot ko'rasiz.

"Hak ega" bo'limi:

Bu yerda mulk egasining FISHi ko'rsatiladi. Sotuvchining pasporti bilan solishtiring. Mos kelmasligi — jiddiy qizil bayroq. Shuningdek, egalar sonini tekshiring: agar ikki kishi bo'lsa (er-xotin birgalikdagi mulki), sotish uchun ikkalasining notarial roziligi kerak.

"Yuklanmalar" bo'limi:

Ob'ektdagi cheklovlarni ko'rsatadi. Bu quyidagilar bo'lishi mumkin:

• Bank foydasiga garov (ipoteka bilan sotib olingan bo'lsa)
• Ipoteka (xuddi shunday)
• Servitut (o'tish yoki kommunikatsiya o'tkazish huquqi)
• Ijara yoki umrbod ta'minot

"Qamovlar" bo'limi:

Sud yoki ma'muriy qamov yuklatilgan-yuklatilmaganligini ko'rsatadi. Qamov bitimlarni bloklashni anglatadi.

"Huquq o'tish tarixi" bo'limi:

Ob'ekt qanday tez-tez va kim o'rtasida o'tganini ko'rsatadi. Bu eng ma'lumotli bo'limlardan biri.

Qizil bayroqlar: bitimni to'xtatish kerak bo'lgan holatlar

1. Bank foydasiga garov yoki ipoteka

Keng tarqalgan holat: sotuvchi kvartira ipoteka bilan sotib olgan, qarzni qisman yoki to'liq to'lagan, lekin garov huquqiy jihatdan hali olinmagan. Garovni olib tashlash uchun bankdan to'liq qarz to'langan to'g'risida ma'lumotnoma olish va kadastr organiga hujjat topshirish kerak. Garov olinmaguncha kvartira faqat bank roziligi bilan sotiladi.

Ba'zan yomonroq bo'ladi: sotuvchi qarzni faqat qisman to'lagan va buni yashirmoqda. Xaridor kvartira uchun pul to'laydi, keyin bank hali ham borligini bilib qoladi.

2. Sud qamovi

Sud yoki sud ijrochisi tomonidan yuklatilgan. Sabablari: sotuvchi qarzlari (alimentlar, kreditlar, jarimalar), meros nizosi, jinoyat ishi. Qamovda barcha ob'ekt bilan bitimlar bloklanadi. Notarius bunday bitimni qanday qilib bo'lsa rasmiylashtirgan bo'lsa ham — u sudda haqiqiy emas deb topiladi.

3. Maydonning mos kelmasligi

Ma'lumotnomada — 48 kv.m, sotuvchi "52 kvadrat" deydi. Bu norasmiy qayta rejalashtirish bo'lishi mumkin: omborxona xonaga qo'shilgan, to'siq buzilib ketgan. Ipotekada bank kredit bermasdan qo'yishi mumkin — ob'ekt hujjatlarga mos kelmaydi. Sotishda yangi egasi o'zgarishlarni qonunlashtirishi yoki asl holiga keltirishi shart bo'ladi.

4. Qisqa vaqt ichida ko'p huquq o'tishi

2–3 yilda uch-to'rt marta egasini almashtirish — odatiy holat emas. Mumkin tushuntirishlar: kreditorlardan qochish uchun sxema (har safar keyingisiga "sotishadi"), shubhali rasmiylashtirilgan ob'ektlarni qayta sotish firibgarligi.

5. Ega sotuvchiga mos kelmasligi

Sotuvchi o'zini yagona egasi deb aytadi, kadastr esa boshqa shaxsni yoki bir necha hamegalarni ko'rsatadi. Mumkin variantlar: sotuvchi ishonchnoma asosida harakat qilmoqda (haqiqiy-haqiqiy emasligini tekshiring), ob'ekt meros massasida va huquqlar tegishlicha rasmiylashtirilmagan, yoki bu firibgar.

6. Ob'ekt kadastrda ro'yxatga olinmagan

So'rov "ob'ekt topilmadi" javobini beradi. Sababi: o'zboshimchalik bilan qurilgan bino, yarim tugallangan qurilish, kooperativdagi ro'yxatsiz uy. Bunday ob'ektni sotib olish — hech qanday rasmiylashtirilgan huquqsiz qog'oz majburiyatlarni sotib olish demak. Yuqori xavf.

7. Ob'ekt vafot etgan shaxs nomida ro'yxatda

Bu ham uchraydi. Ishonchnoma asosida yoki meros olishmaganlar orqali sotishadi. Bunday holda sotib olishdan oldin merosga kirish va yangi egaga huquqni ro'yxatga olish tartibi tugallanishi shart.

Tekshirishning qo'shimcha usullari

Notarius orqali. Sotib olish-sotish bitimini notarial rasmiylashtirishda notarius kadastrdan joriy ko'chirmani o'zi so'rashga majbur. Notariusga bu qadamni "o'tkazib yuborish" ga yo'l qo'ymang — bu qoidabuzarlik va qizil bayroq.

Shaxsan Goskadastrga murojaat. Har qanday hududiy kadastr bo'limiga yozma ariza topshirish mumkin. Javob ko'k muhr bilan qog'ozda keladi — arxivda saqlash uchun yaxshi.

Tajribali makler orqali. Professional makler bitimni tayyorlash doirasida kadastrni tekshiradi. Lekin o'zingiz tekshirishdan erinmang — bu ko'p vaqt olmaydi va ko'p pul talab qilmaydi.

Ipotekada kadastrni tekshirish: muhim nuancelar

Ipoteka olayotgan bo'lsangiz, bank kreditni rasmiylashtirishda ob'ektni o'zi tekshiradi. Bu bank tomonidan majburiy due diligence elementi.

Lekin nozik jihat bor: bank ob'ektni o'z manfaati uchun tekshiradi. Bankning asosiy savoli — "agar qarz oluvchi to'lamasa, bu garovni amalga oshira olamizmi?" Bu sizning xaridor sifatidagi manfaatingizni to'liq qamrab olmaydi.

Shu sababli:

Bankgacha tekshiring, keyin emas. Bankka ariza topshirib, ob'ektni baholash ($50–80) uchun to'lab, keyin kvartira qamovda ekanligini bilib qolsangiz — pulni va vaqtni yo'qotdingiz.

Ma'lumotnoma dolzarbligi. Ma'lumotnoma 10–14 kun amal qiladi. Tekshiruvingizdan vaqt o'tgan bo'lsa, yakuniy rasmiylashtirish oldidan qayta so'rang.

Garov olinganini tekshiring. Sotuvchi ipotekani to'laganini aytsa — bu kadastrda ko'rinishi kerak. Garov hali ro'yxatda tursa — olib tashlash tugallanmagan. Oxiriga etkazishni talab qiling.

Narxlar va muddatlar: umumiy ma'lumot

Tez-tez so'raladigan savollar

Kadastr raqamini bepul tekshirsa bo'ladimi?

Qisman — ha. e-kadastr.uz da ob'ektni topib, kadastr raqamini bepul aniqlash mumkin. Lekin yuklanmalar va qamovlar bilan to'liq ma'lumotnoma — pullik, taxminan 50 000 so'm ($4–5).

Kadastr ma'lumotnomasini olish qancha vaqt oladi?

davreestr.uz orqali — 1–3 ish kuni. Ba'zi hollarda tezroq — bir ish kuni ichida.

Kvartira kadastrda topilmasa nima qilish kerak?

Manzilni aniqlashtiring yoki sotuvchidan kadastr raqami ko'rsatilgan ro'yxatga olingan huquq guvohnomasini ko'rsatishini so'rang. Ob'ekt haqiqatan reeystrda yo'q bo'lsa — bu jiddiy xavf, sotib olishdan oldin yurist bilan maslahatlashing.

Kvartira sotib olishda kadastr tekshirish majburiy-mi?

Yuridik jihatdan — yo'q. Amaliy jihatdan — majburiy. Usiz siz o'n ming dollar bo'lgan moliyaviy qarorni ko'r-ko'rona qabul qilasiz.

Kadastr raqamisiz manzil bo'yicha kvartira tekshirsa bo'ladimi?

Ha, davreestr.uz va e-kadastr.uz da manzil bo'yicha qidirish mumkin. Tizim kadastr raqamini o'zi topadi.

Yuklanma degani nima?

Bu ob'ektdagi huquqni cheklash: bank foydasiga garov, ipoteka, ro'yxatga olingan ijara, servitut. Yuklanmali kvartira texnik jihatdan sotib olinishi mumkin, lekin faqat garov ushlovchisi yoki garovli kreditorning roziligi bilan.

Yangi bino uchun kadastr tekshirish kerakmi?

Tayyor topshirilgan yangi bino, unda kvartiraga huquqlar allaqachon rasmiylashtirilgan bo'lsa — ha. Qurilayotgan ob'ekt (ХKSh) uchun — boshqa mantiq: застройщик va ulushli qatnashish shartnomasini tekshirish kerak.

Kadastr ma'lumotlari qanchalik tez yangilanadi?

Har bir ro'yxatga olish yozuvida yangilanadi — egani almashtirish, garov yuklatish/olib tashlash, qamovlar. Odatda o'zgarishlar ro'yxatga olinishdan keyin bir necha ish kuni ichida aks etadi.

Xulosa: kvartira sotib olishdan oldin tekshiruv nazorat ro'yxati

Kadasr tekshirish — 15 daqiqa va $4–5 bo'lib, $20 000–50 000 yo'qotishdan saqlashi mumkin. Bu qadamda tejamangiz.

Yuridik yordam qachon kerak bo'ladi

Kadastr tekshirish yaxshi boshlang'ich, lekin ba'zan bu yetarli emas. Bir qator holatlarda yurist jalb qilish maqsadga muvofiq.

Meros ishi kvartirasi. Agar sotuvchi kvartirni 3 yildan kam oldin meros orqali olgan bo'lsa — xavf yuqoriroq. Boshqa meros qoladiganlar paydo bo'lib bitimni e'tiroz qilishi mumkin. Yurist vasiyatnomani, merosga huquq guvohnomasi va boshqa da'vogarlar yo'qligini tekshiradi.

Bir necha egalar. Birgalikdagi mulkda barcha egalarning notarial roziligi talab qilinadi. Egalardan biri voyaga yetmagan bo'lsa, vasiyat organlarining ruxsati kerak. Yurist barcha roziliklar to'g'ri olinganini ta'minlaydi.

Ajrim va mulkni bo'lish. Agar kvartira nikohda sotib olingan bo'lsa, ikkalasi uchun ham umumiy mulk, hatto bir kishi nomida rasmiylashtirilgan bo'lsa ham. Sotishda ikkinchi turmush o'rtog'ining notarial roziligi kerak. Sotuvchining oilaviy holatini tekshiring.

Shubhali past narx. Narx bozordan ancha past bo'lsa — doim o'ylab ko'ring. Ba'zan bu halol vaziyat (shoshilinch sotish). Ba'zan — jiddiy narsalarni yashirishga urinish. Yurist tushunishga yordam beradi.

JSHSHR va avtorizatsiya haqida tez-tez so'raladigan savollar

Ba'zi o'quvchilar avtorizatsiya tafsilotlari haqida so'raydi. Eng tez-tez uchraydigan savollarga javob beraman.

JSHSHR nima? Jismoniy shaxsning shaxsiy identifikatsiya raqami — boshqa mamlakatlardagi INN yoki SNILS analogi. O'zbekistonning har bir fuqarosiga tug'ilganida yoki pasport olganida beriladi. 14 raqamli raqam. Pasportda ko'rsatilgan.

my.gov.uz parolini unutsam nima qilaman? SMS orqali ro'yxatdan o'tilgan telefon raqamiga parolni tiklash funksiyasi bor. Yoki YOChM (Yagona ochiq muloqot markazi) ga tashrif buyuring.

Eganing roziligi bo'lmasdan boshqa birovning kvartirasini tekshira olamanmi?

To'liq ma'lumotli kadastr ko'chirmasini — yo'q, faqat avtorizatsiyali pullik ko'chirma olsa bo'ladi. e-kadastr.uz dagi asosiy ma'lumotni (egalar ma'lumotisiz) — ha.

Xorijiy tilda ma'lumotnoma? Rasmiy ma'lumotnoma davlat tillarida beriladi. Zarur bo'lsa — boshqa tilga notarial tarjima.

Ipotekali bitimda kadastr: to'liq sxema

Ipotekali to'liq bitim kontekstida kadasrni tekshirish qanday ko'rinadi:

Har bir bosqichda kadastr rol o'ynaydi. Sizning vazifangiz — 3-qadamgacha uning holatini bilish.

Kadastr ko'chirmasi va texnik pasport: farqi nima

Xaridorlar ba'zan kadastr ko'chirmasini va texnik pasportni adashtiradi. Bu ikki alohida hujjat.

Kadastr ko'chirmasi (reestrdan ko'chirma): ob'ektning huquqiy holatini ko'rsatadi — kim egasi, yuklanmalar bormi, ob'ekt ro'yxatga olinganmi. Bu yuridik ma'lumot.

Texnik pasport: ob'ektning texnik xususiyatlarini ko'rsatadi — kvartira rejasi, har bir xona maydoni, devor materiali, ship balandligi. Bu texnik ma'lumot.

Sotib olishdan oldin huquqiy tozalikni tekshirish uchun kadastr ko'chirmasi kerak. Texnik pasport ipoteka rasmiylashtirishda (bank baholovchidan so'raydi), qayta rejalashtirish va boshqa texnik masalalarda kerak bo'ladi.

Ikkala hujjat ham muhim, lekin turli maqsadlarga xizmat qiladi. Birini ikkinchisi bilan almashtirmang.

Ijara uchun kvartira tekshirishda kadasr

Ijara olayotganda ham kadasr tekshirish foydali. Agar mulkdor ro'yxatdan o'tmagan bo'lsa yoki kvartira garovda bo'lsa — ijara shartnomasi muammoli bo'lishi mumkin.

Ijarachilar uchun minimal tekshiruv:

• e-kadastr.uz da manzil bo'yicha bepul tekshirish — egasi bormi, ob'ekt ro'yxatda turadi-mi
• Agar ijaradonaviy joylarda ishlayotgan bo'lsangiz — pullik ko'chirma ham oling

Ijara shartnomasi: rasmiy ijara shartnomasi tuzish tavsiya etiladi. Bu ijarachini ham, mulkdorni ham himoyalaydi.

Mulkdorning hujjatlarini ko'ring: Huquq guvohnomasi yoki kadastr ko'chirmasida ko'rsatilgan ism pasportdagi ism bilan mos kelishi kerak. Boshqa shaxs kvartira ijarasini taklif qilsa — prokuratorlik bor-yo'qligini so'rang. Prokuratura notarial bo'lishi kerak.

Ijara — bu xarid emas, lekin bir necha oylik depozit va ko'chish xarajatlari bilan — tekshiruvga 15 daqiqa ajratish mantiqan to'g'ri. Muammoli ob'ektga duch kelmaslik uchun bu kichik qadamni o'tkazib yubormang.