Bitim qayerda buziladi
Kvartira oldi-sotdi shartnomasi - koʻpchilik uchun umrida bir marta imzolanadigan hujjat. Aynan shuning uchun xatolar takrorlanadi: har bir xaridor bu yoʻlni birinchi marta bosib oʻtadi.
Bir misol. Yunusobodda kvartira uchun kelishilgan, xaridor 30 million soʻm avans bergan, tilxatga "kvartira uchun oldindan toʻlov" deb yozilgan. Ikki hafta oʻtib sotuvchi 2 500 dollar qimmatroq xaridor topdi va avansni qaytardi. Qonuniy jihatdan hammasi toʻgʻri - tilxatda beh (zadatok) deyilmagan. Xaridor ikki haftani, rieltor haqini va bank tomonidan tasdiqlangan kredit muddatini yoʻqotdi.
Quyida bitimning butun zanjirini bosqichma-bosqich koʻrib chiqamiz: qaysi hujjat qachon kerak, notariusda nima boʻladi, kadastrda qancha vaqt ketadi, pulni qaysi paytda topshirish kerak va qayerda aldashadi.
Shartnoma qachon kuchga kiradi
Muhim tushuncha, koʻpchilik chalkashtiradi. Notarius shartnomani tasdiqlagan payt siz hali mulkdor emassiz. Mulk huquqi kadastrda davlat roʻyxatidan oʻtkazilgandan keyin oʻtadi.
Ya'ni zanjir shunday: shartnoma imzolanadi va notarial tasdiqlanadi, keyin hujjatlar davlat xizmatlari markazi orqali roʻyxatga beriladi, keyin yangilangan kadastr hujjati chiqadi - va faqat shundan soʻng kvartira sizniki.
Amaliy xulosa bitta: pulning asosiy qismi roʻyxatdan oʻtish tugagach sotuvchiga yetib borishi kerak. Bu bitta qoida bitimdagi xavfning yarmini olib tashlaydi.
Notariusga borishdan oldin tekshiriladigan sakkiz narsa
Tekshiruv 2-3 kun oladi va bir buzilgan bitimdan arzonroq turadi.
Beh va avans: bir soʻz farqi qancha turadi
Avans - oddiy oldindan toʻlov. Bitim boʻlmasa, qaysi tomon aybdor boʻlishidan qatʼi nazar, pul xaridorga qaytariladi.
Beh (zadatok) - taʼminot toʻlovi. Xaridor voz kechsa, pul sotuvchida qoladi. Sotuvchi voz kechsa, u behni ikki baravar qaytaradi.
Toshkent bozorida odatda "avans" deb yoziladi, lekin ikkala tomon ham koʻnglida "beh"ni tushunadi. Kelishmovchilik chiqqanda esa qogʻozda nima yozilgan boʻlsa, shu ishlaydi.
Tilxatda albatta boʻlishi kerak:
- "beh" yoki "avans" soʻzi aniq yozilgan holda;
- ikkala tomonning pasport maʼlumotlari va JSHSHIR;
- kvartira manzili va kadastr raqami;
- toʻliq narx va berilayotgan summa;
- notariusga chiqish muddati (aniq sana);
- valyuta va kurs - dollarda kelishilgan boʻlsa, qaysi kurs boʻyicha soʻmga oʻtkazilishi;
- har bir tomon voz kechganda nima boʻlishi;
- sana va imzolar.
Toshkentda ikkilamchi bozorda avansning odatiy miqdori - 10-50 million soʻm. Hujjatlar tekshirilmaguncha bundan koʻpini bermang.
Sotuvchi va xaridor hujjatlari
| Hujjat | Kimdan | Qayerdan olinadi | Amal qilish muddati |
|---|---|---|---|
| Pasport / ID karta | ikkalasidan | - | amaldagi |
| Mulk huquqini tasdiqlovchi hujjat | sotuvchidan | notarius arxivi, kadastr | muddatsiz |
| Kadastr pasporti | sotuvchidan | davlat xizmatlari markazi | odatda yangilanadi |
| Oila tarkibi / roʻyxatda turuvchilar maʼlumotnomasi | sotuvchidan | mahalla yoki DXM | 10-30 kun |
| Turmush oʻrtogʻining notarial roziligi | sotuvchidan | notarius | muddatsiz |
| Vasiylik organi ruxsati | sotuvchidan (agar voyaga yetmagan mulkdor boʻlsa) | tuman hokimligi | 1-3 oy |
| Kommunal qarz yoʻqligi maʼlumotnomasi | sotuvchidan | xizmat koʻrsatuvchi tashkilotlar | 10-15 kun |
| Ishonchnoma (vakil orqali sotilsa) | sotuvchidan | notarius yoki konsullik | ichida koʻrsatilgan |
| Bank qarori (ipoteka boʻlsa) | xaridordan | bank | 30-90 kun |
| Baholash hisoboti (ipoteka boʻlsa) | xaridordan | baholovchi tashkilot | 3-6 oy |
Paketni bitim kunidan bir hafta oldin toʻliq koʻring. Toshkentda bitim kunining eng koʻp buziladigan sababi - pul emas, yetishmayotgan maʼlumotnoma.
Turmush oʻrtogʻining roziligi va vasiylik masalasi
Nikoh davrida sotib olingan kvartira umumiy mulk hisoblanadi, hujjat bitta kishining nomiga rasmiylashtirilgan boʻlsa ham. Ikkinchi tomonning notarial roziligisiz sotish - bitimni keyinchalik sudda bekor qilish uchun tayyor asos.
Er yoki xotin vafot etgan boʻlsa - vafot haqidagi guvohnoma, ajrashgan boʻlsa - ajralish guvohnomasi va mol-mulk taqsimoti hujjatlari kerak.
Voyaga yetmagan bola mulkdor yoki ulush egasi boʻlsa, tuman hokimligi huzuridagi vasiylik organi ruxsati talab qilinadi. Ruxsat bola boshqa uy-joyda teng yoki yaxshiroq ulushga ega boʻlishi sharti bilan beriladi. Amalda bu jarayon ikki haftadan bir yarim oygacha choʻziladi va qarshi xarid koʻrsatishni talab qiladi.
Bola faqat roʻyxatda turgan, lekin mulkdor boʻlmasa, vasiylik ruxsati kerak emas - lekin uni roʻyxatdan chiqarish masalasi bitimgacha hal boʻlishi shart. Aks holda bu muammo siz bilan qoladi.
Notarial rasmiylashtirish kuni
Tomonlar asl hujjatlar bilan keladi. Notarius pasportlarni, mulk huquqini, roziliklarni va cheklovlar yoʻqligini tekshiradi, keyin shartnoma matnini oʻqib beradi.
Shartnoma matnida diqqat qiladigan joylar:
- Narx. Notarial tarifni kamaytirish uchun narxni pasaytirib yozish - xaridorning xavfi. Bitim bekor qilinsa, qogʻozda yozilgan summa qaytariladi, siz bergan summa emas.
- Kvartirani boʻshatish muddati. "Oqilona muddatda" emas, aniq sana yozilsin. Bozor standarti - roʻyxatdan oʻtgandan keyin 7-14 kun.
- Kvartirada nima qoladi. Konditsionerlar, oshxona mebeli, oʻrnatilgan shkaf, hisoblagichlar - alohida band bilan sanab oʻting.
- Hisob-kitob tartibi. Pul qaysi paytda va qanday topshirilishi yozilishi kerak.
- Yashirin cheklovlar uchun javobgarlik.
Ikkala tomon notarius huzurida imzo qoʻyadi. Shundan keyin qoʻlingizda huquqni belgilovchi hujjat boʻladi, lekin mulkdorlik hali oʻtmaydi.
Kadastrda roʻyxatdan oʻtkazish
Notariusdan keyin hujjatlar davlat xizmatlari markazi orqali yoki elektron tarzda my.gov.uz orqali roʻyxatga topshiriladi. Ayrim notariuslar hujjatlarni oʻzi yuboradi - buni oldindan aniqlang.
Oddiy tartibda roʻyxatdan oʻtkazish bir necha ish kuni, tezlashtirilgan tartibda oshirilgan boj bilan bir-ikki kun oladi. Natijada mulkdor sifatida sizning ismingiz yozilgan yangilangan kadastr hujjati beriladi.
Roʻyxatdan oʻtish tugamaguncha kvartira huquqiy jihatdan sizniki emas. Kalitlarni va pulning qolgan qismini shu sanaga bogʻlash mantiqiy.
Pulni xavfsiz topshirishning uch usuli
Akkreditiv. Xaridor summani bankka kiritadi, bank pulni sotuvchiga faqat roʻyxatdan oʻtgan shartnoma koʻrsatilgach beradi. Eng himoyalangan variant. Kamchiligi - komissiya va ikkala tomonda hisob raqami boʻlishi zarurati.
Bank yacheykasi (seyf). Pul ikkala tomon ishtirokida seyfga solinadi, sotuvchi roʻyxatdan oʻtgan hujjatlarni koʻrsatgach uni oladi. Naqd dollarda hisob-kitob qilinadigan Toshkent bozori uchun eng qulay usul.
Notarius huzurida naqd. Pul imzolash paytida beriladi va bu shartnomada qayd etiladi. Tez va sodda, lekin xaridor roʻyxatdan oʻtishgacha pulni beradi - ya'ni xavfni oʻz zimmasiga oladi.
Qilmaslik kerak boʻlgan ishlar:
- notarius oldida imzolashdan avval toʻliq summani berish;
- sotuvchining iltimosiga koʻra pulni uchinchi shaxsga oʻtkazish;
- ishonchnomada pul qabul qilish huquqi yozilmagan vakilga toʻlash;
- mashinada yoki kafeda guvohsiz va tilxatsiz hisob-kitob qilish;
- tilxatga summani "keyin yozamiz" deb kelishish.
Bitim xarajatlari
| Xarajat turi | Taxminiy summa | Odatda kim toʻlaydi |
|---|---|---|
| Notarial tarif | shartnoma summasidan foiz, oʻrtacha 1-2% | xaridor yoki teng |
| Notariusning texnik ishi | 300 ming - 1,5 mln soʻm | xaridor |
| Turmush oʻrtogʻi roziligi (har biri) | 100-300 ming soʻm | rasmiylashtiruvchi |
| Kadastrda roʻyxatdan oʻtkazish boji | 500 ming - 1,5 mln soʻm | xaridor |
| Kadastr maʼlumotnomalari | 100-500 ming soʻm | sotuvchi |
| Baholash (ipoteka boʻlsa) | 700 ming - 1,5 mln soʻm | xaridor |
| Rieltor xizmati | narxning 1-3% | kelishuvga koʻra |
| Garov sugʻurtasi (ipoteka boʻlsa) | kredit summasining yiliga 0,3-1% | xaridor |
Tariflar davriy oʻzgarib turadi - aniq raqamlarni notariusda va davlat xizmatlari markazida tekshiring. Umumiy hisobda xaridor kvartira narxidan tashqari yana 1,5-3 foizni sarflaydi va bu pul aynan bitim kuni naqd kerak boʻladi.
Ipoteka bilan sotib olishda tartib qanday oʻzgaradi
Avval bank qarz oluvchini tasdiqlaydi, keyin obyektni: baholash, huquqiy tozalikni tekshirish, uyga qoʻyiladigan talablar. 1985 yildan oldingi uylar, rasmiylashtirilmagan qayta rejalashtirish va turar joy fondiga kirmaydigan obyektlar aynan shu bosqichda chetlab oʻtiladi.
Hisob-kitob ikki bosqichli boʻladi: boshlangʻich toʻlovni xaridor sotuvchiga bevosita yoki seyf orqali beradi, qolgan summani bank roʻyxatdan oʻtish va garov rasmiylashtirilgandan keyin sotuvchining hisobiga oʻtkazadi.
Shu sababli ikkilamchi bozor sotuvchilari koʻpincha "ipotekasiz, naqd" deb soʻraydi: pul bir-ikki hafta kechroq keladi. Buni avans berishdan oldin ochiq gaplashib oling, aks holda bitim kuni sotuvchi asabiylashib narxni koʻtarishga urinadi.
Kvartira darhol bankka garovga qoʻyiladi. Cheklov yozuvi kredit toʻliq yopilgach olib tashlanadi.
Garovdagi kvartirani sotib olish
Bank garovidagi kvartiralar sotiladi va bunday bitimlar kam emas. Sxema: xaridor sotuvchining qarz qoldigʻini yopadi, bank garovni chiqaradi, keyin shartnoma rasmiylashtiriladi.
Xavfli nuqta - qarz yopilishi bilan garov chiqishi orasidagi oraliq. Agar siz 200 million soʻmni birovning kreditini yopishga bergan boʻlsangiz va sotuvchi keyin fikridan qaytsa, siz oddiy tilxat egasiga aylanasiz. Toʻgʻri yoʻl - qarzni oʻsha bank orqali, pul kvartira narxi hisobiga oʻtayotgani yozilgan uch tomonlama kelishuv asosida yopish.
Sud qarori, alimentlar yoki soliq qarzi tufayli hibsga olingan kvartira umuman sotilmaydi. Buni bitimdan bir oy oldin emas, aynan bitim arafasida tekshirish kerak.
Kvartirani qabul qilish va dalolatnoma
Qabul qilish-topshirish dalolatnomasi - qisqa hujjat, lekin uzoq bahslardan saqlaydi. Unda sana, suv, gaz va elektr hisoblagichlari koʻrsatkichlari, kvartira holati, qoladigan mol-mulk roʻyxati va daʼvo yoʻqligi qayd etiladi.
Keyin shaxsiy hisoblar oʻtkaziladi: elektr, gaz, suv, SHShJ, chiqindi, internet. Buni birinchi hafta ichida qiling - aks holda oldingi egasining qarzi oʻsha hisobda oʻsishda davom etadi.
Soʻnggi kun roʻyxati
- kvartira boʻshatilgan, eski egalarining buyumlari yoʻq;
- roʻyxatda turuvchilar chiqarilgan, yangi maʼlumotnoma bor;
- hisoblagichlar koʻrsatkichi yozib olingan, oxirgi oy toʻlangan;
- barcha eshiklar, domofon, pochta qutisi va podval kalitlari topshirilgan;
- shartnomada sanab oʻtilgan narsalar joyida;
- dalolatnoma ikki nusxada imzolangan;
- sizning nomingizga roʻyxatdan oʻtgan kadastr hujjati qoʻlingizda.
Eng koʻp uchraydigan yetti firibgarlik sxemasi
Viloyatlar va hovli-joylardagi farqlar
Toshkentdan tashqarida bitimlarning aksariyati kvartira emas, hovli-joy boʻyicha tuziladi va bu qoʻshimcha nuqtalarni qoʻshadi. Yer uchastkasi hujjatlari, uyning kadastrga kiritilgan maydoni bilan haqiqiy maydon farqi, qoʻshimcha qurilgan xonalarning rasmiylashtirilmagani - eng koʻp uchraydigan uchta muammo.
Rasmiylashtirilmagan qurilma bitimni toʻxtatadi: kadastrdagi maydon bilan haqiqiy holat mos kelmasa, roʻyxatdan oʻtkazishda savol tugʻiladi va uni sotuvchi hal qilishi kerak. Bunday hollarda avansni kichik qilib bering va tuzatish muddatini tilxatda yozing.
Savol-javob
Kvartira oldi-sotdi shartnomasi notarial tasdiqlanishi shartmi?
Ha. Turar joy koʻchmas mulk bitimlari notarial tasdiqlanadi, aks holda kadastrda roʻyxatdan oʻtkazish mumkin emas.
Butun jarayon qancha vaqt oladi?
Naqd hisob-kitob va toʻliq hujjatlar bilan 7-14 kun. Ipoteka bilan 3 haftadan bir yarim oygacha, asosiy vaqt bank obyektni tasdiqlashiga ketadi.
Mulkdorlardan biri chet elda boʻlsa nima qilish kerak?
Oʻzbekiston konsulligida tasdiqlangan ishonchnoma orqali bitim tuzish mumkin. Ishonchnomaning amal qilish muddati va vakolatlar hajmini, ayniqsa pul qabul qilish huquqini tekshiring.
Shartnomada narxni pasaytirib yozish kimga zarar?
Xaridorga. Bitim bekor qilinsa yoki bahsli boʻlsa, qaytariladigan summa qogʻozdagi raqam boʻladi.
Kalitni qachon olish kerak?
Kadastrda roʻyxatdan oʻtish tugagach va dalolatnoma imzolangach. Undan oldin olingan kalit huquqiy jihatdan hech narsa bermaydi.
Kommunal qarzni kim toʻlaydi?
Qarz oldingi mulkdorning majburiyati, lekin xizmat koʻrsatuvchi tashkilot faqat shaxsiy hisobni koʻradi. Shuning uchun qarz yoʻqligi maʼlumotnomasi va hisoblagich koʻrsatkichlari bitimgacha olinishi kerak.
Bitimni roʻyxatdan oʻtkazgandan keyin bekor qilsa boʻladimi?
Faqat tomonlar kelishuvi bilan yoki sud orqali: ulushdor huquqi buzilgani, turmush oʻrtogʻi roziligi yoʻqligi, sotuvchining layoqatsizligi kabi asoslar boʻlsa. Jarayon uzoq, shuning uchun oldindan tekshiruv har qanday suddan arzon.
Qisqacha
Kvartira bitimi notariusda emas, undan ancha oldin buziladi: notoʻgʻri yozilgan tilxat, tekshirilmagan kadastr va notoʻgʻri paytda berilgan pul.
Bitta qoidani yodda tuting: katta summa sotuvchiga faqat sizning mulk huquqingiz roʻyxatdan oʻtgandan keyin oʻtsin, undan oldin akkreditiv yoki bank seyfidan foydalaning. Va kvartira narxiga qoʻshimcha 1,5-3 foizni notarius, boj, baholash va maʼlumotnomalar uchun alohida ajratib qoʻying.